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    房屋租金屢遭拖欠 咬定上訴成功維權
    發布時間:2016.04.25  瀏覽次數:   編輯:史茲保律師

    作者:史茲保

        一 案情介紹

        2008年初,南京市某城市管理綜合行政執法大隊(以下簡稱執法大隊)與南京某某餐飲服務有限公司(以下簡稱餐飲公司)簽訂了一份房屋租賃合同。合同約定,由餐飲公司承租執法大隊所有,位于南京市某地區的房屋用于開辦飯店,房屋建筑面積1470.65平方米;租賃期限十年,自2008年元月1日至2017年12月31日止;房屋租金在每年第五個月十日(5月10日)前交付。合同簽訂后,執法大隊向餐飲公司交付了房屋。在合同履行過程中,餐飲公司屢次發生拖欠房屋租金的違約情形。在2014年5月應收房租時,執法大隊將房租發票開具后及時交給餐飲公司,經執法大隊多次催討,餐飲公司仍未支付房屋租金。2014年10月,餐飲公司法定代表人熊某某因個人經濟原因去向不明。

        此外,在2013年南京青奧會召開前的全市環境綜合整治活動中,執法大隊對轄區內進行環境綜合整治普查時發現餐飲公司有違法建筑,此后執法大隊多次督促要求其拆除違法建筑,餐飲公司至今也沒有自行拆除。

        憂心忡忡的執法大隊負責人找到了蘇商律師事務所史茲保律師就房屋租賃合同的法律問題進行協商,律師在聽取了當事人詳細敘述后建議采取一系列補救措施。律師協助執法大隊在2014年11月11日向餐飲公司寄送交付房租催告函,并給予一定時間的交付房租期限。一個月后,餐飲公司仍未給付房租,律師認為這種情形下餐飲公司已經構成根本性違約,執法大隊可以向法院提起訴訟,請求解除合同并支付違約金。在2014年12月22日,執法大隊向人民法院提起了訴訟。

        二 案情進展及應對措施

        執法大隊起訴后,案情進展情況并不盡如人意。在案件一審過程中,法院雖然認為原(執法大隊)、被告(餐飲公司)雙方在房屋租賃協議中約定當年房租應在5月10日前一次性付清。但在雙方履行合同過程中,租金的實際支付時間均為當年第四季度,原告對此亦予認可。因此,雙方實際上已經以行為對合同約定的租金支付時間做出了變更。因此,原告以被告未按約支付租金構成違約為由主張解除合同并要求支付違約金的要求缺乏事實根據;此外,根據《房屋租賃協議》的約定,對以被告加蓋違章建筑為由解除合同也不予支持。2015年12月12日,一審法院做出了駁回執法大隊訴訟請求的判決(【2015】六沿民初字第11號)。

        判決書下達后,律師認為一審判決對案件的部分事實并未查清,證據采信也有錯誤。在經過和當事人進一步溝通后,要求執法大隊提起上訴,請求二審法院撤銷一審法院判決,支持上訴人請求,并提出了以下上訴理由:

        (1)被上訴人未按約定支付房租構成根本違約。在合同履行過程中,被上訴人屢次發生拖欠繳納房屋租金的違約情形,每年需經上訴人多次催討方支付房租。尤其在2014年,上訴人按照合同約定在5月份就向被上訴人催交房租,并將房租發票及時開具送達給被上訴人,但被上訴人以各種理由拖延不予支付。上訴人以口頭和書面方式多次催討后,被上訴人在上訴人已經于11月份向人民法院起訴后,方在2014年12月30日支付房租,被上訴人拖欠租金達六個多月之久。本案所涉承租房屋作為經營用房,被上訴人作為承租人拖欠繳納房屋租金,經上訴人在2014年11月11日催告后,在一個月內仍未支付,已構成根本違約。不能認為上訴人迫于無奈才在每年四季度收取租金的事實就認定為當事人默示同意改變了房租的交付時間。一審判決認定上訴人認可每年房租繳納時間變更為四季度的說法不是事實,上訴人只是確認被上訴人每年支付房租的時間都是在四季度,這也佐證了被上訴人違約的事實。一審判決的這一認定是錯誤的,沒有事實和法律依據,也缺乏證據證明。

        (2)被上訴人未按約定私自搭設違法建筑同樣構成根本違約。雙方簽訂房屋租賃合同后,上訴人向被上訴人交付了房屋,被上訴人將承租房屋用于開辦飯店。根據合同約定,上訴人同意被上訴人在原有庭院內進行改建,費用由被上訴人承擔。被上訴人進行了改建,上訴人也辦理了相應的房產權屬證書。但被上訴人在經營過程中未經上訴人同意,并故意曲解合同原意,超出范圍私自多處建造了違法建筑。須知,查處違法建筑系上訴人的法定職責,被上訴人的違法行為給上訴人的工作帶來了極大被動。根據《合同法》、《城鄉規劃法》等相關規定,針對被上訴人的違法行為,上訴人具有法定解除合同的權利。一審判決對該部分沒有進行審理,嚴重損害了上訴人的合法權益。

        三 法院判決

        二審法院經過審理,在2016年4月21日作出了終審判決(【2016】蘇01民終1197號)。判決內容如下:(1)撤銷南京市六合區人民法院(2015)六沿民初字第11號民事判決;(2)解除執法大隊與南京某餐飲服務公司之間于2008年1月1日簽訂的《房屋租賃協議》;(3)南京某餐飲服務有限公司按原房租標準向執法大隊支付2016年1月1日之后的房屋使用費;(4)南京某餐飲法無有限公司于判決生效之日起十日內支付南京市某城市管理綜合行政執法大隊違約金1萬元;(5)駁回南京市某城市管理綜合行政執法大隊的其他訴訟請求。二審判決書下達后,執法大隊對終審結果表示十分滿意,對律師在長達一年半時間內終于成功維護當事人合法權益所作出的卓越貢獻表示認可和感激。

        四 律師點評

        當事人在上訴過程中能夠成功翻盤的機會和幾率并不多。因此,在訴訟中選擇一個能夠駕馭復雜局面的律師就顯得尤為重要。本案中,執法大隊的上訴請求之所以能夠中二審中得到人民法院的認可,與律師在起訴前所做的補救措施密切相關。此后,餐飲公司因為沒有按照合同約定交付租金,所以需要承擔違約責任。執法大隊有權解除房屋租賃合同,但這種權利的行使并不意味著你就能必然贏得訴訟。因此,律師建議,在日常生活中如果需要和他人簽訂房屋租賃協議時,一定要根據實際情況對租賃合同條款詳加約定,并必要的登記備案手續,以盡可能保障雙方的合法、合理利益,只有正確合理約定雙方權利義務,規避相應法律風險,才能更好地避免糾紛發生并在糾紛發生時擁有充足合法的證據維護自身正當的合法權益。

     

    注:房屋租賃合同,是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用,承租人定期給付約定租金,并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協議。履行房屋租賃合同過程中,承租人權利是在承租期內占有、使用房屋并收益。租賃期限屆滿后,承租人優先續租。承租人義務是按合同要求正當使用承租房屋,按合同規定交付租金,在租期屆滿時將房屋完好歸還出租人。

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